Prix immobilier à Vernier – Gare : rues, secteurs et appartements

Les prix immobiliers à Vernier – Gare

Le quartier central le plus accessible du nord de la gare

Avec une médiane de 4 080 €/m², Vernier – Gare se situe nettement sous l'ensemble de Nice et sous tous ses voisins de l'est et du sud : Libération, Jean-Médecin, les Musiciens ou Gambetta. Pour un quartier collé à la gare et à quelques minutes à pied de l'avenue Jean-Médecin, c'est un niveau de prix remarquable.

La dispersion est forte : un quart des ventes s'est conclu à moins de 3 280 €/m², un quart à plus de 5 000 €/m². Les écarts tiennent à la rue, mais surtout à l'immeuble et à l'appartement lui-même : état, étage, lumière, ascenseur, bruit.

Vernier – Gare et ses voisins

• Vernier – Gare4 080 €/m²
• Le Piol – Parc Impérial4 200 €/m²
• Mantega – Righi4 320 €/m²
• Libération – Malausséna4 420 €/m²
• Nice (ensemble)4 630 €/m²
• Gambetta5 150 €/m²
• Musiciens – Thiers5 500 €/m²
• Jean-Médecin6 230 €/m²

De l'autre côté de l'avenue Malausséna, Libération – Malausséna affiche une médiane d'environ 4 420 €/m². L'écart entre les deux quartiers voisins est réel, mais il ne s'applique pas immeuble par immeuble : certaines adresses de Vernier – Gare se vendent plus cher que des adresses de Libération.

Médianes des quartiers de la carte des prix au m², même période et même méthode.

Combien de ventes chaque année ?

• 235
• 238
• 198
• 228
• 246

juil. 2021
juin 2022juil. 2022
juin 2023juil. 2023
juin 2024juil. 2024
juin 2025juil. 2025
juin 2026

Ventes d'appartements anciens par période de douze mois (juillet à juin), quartier Vernier – Gare.

Un peu plus de deux cents appartements anciens changent de mains chaque année. Les volumes ont fléchi en 2023-2024 avant de remonter ; la dernière période est la plus active des cinq. Les DVF enregistrent les ventes, pas leurs causes.

Studios, deux-pièces, appartements familiaux

La moitié des appartements vendus mesure moins de 47 m². Les studios se vendent nettement plus cher au mètre carré ; au-delà de 45 m², le prix au mètre carré se stabilise autour de la médiane du quartier. Un deux ou trois-pièces familial y reste ainsi accessible en prix total, avec une médiane d'environ 235 000 € pour un trois-pièces.

Prix d'une vente : valeur foncière déclarée, dépendances comprises, arrondie au millier d'euros ; repère descriptif, pas une estimation.

Les secteurs de Vernier – Gare

Quatre secteurs habités, quatre marchés

Nous avons retenu les IRIS de l'INSEE plutôt que des sous-secteurs inventés. Ils correspondent assez bien aux ambiances que l'on traverse à pied : le secteur de la Gare du Sud au nord, celui du marché et de la rue Clément-Roassal, les rues serrées de Trachel vers la gare, et l'ouest du quartier vers le boulevard Gambetta.

Près de 760 €/m² séparent les médianes du secteur Garnier – Gare de Provence et du secteur Vernier. Ce sont des repères de lecture, pas des frontières : une même rue, comme la rue Trachel ou la rue Vernier, traverse plusieurs secteurs.

Chiffres : ventes DVF. Lectures de secteurs : observations de terrain de Marc Van den Broeck (VDB Immobilier), distinctes des résultats statistiques. Elles décrivent des tendances et ne s'appliquent pas à chaque immeuble.

Avenue Malausséna

Avenue Malausséna : deux côtés, deux quartiers statistiques

L'avenue Malausséna est l'axe du quotidien : le tramway y circule, le marché s'installe à ses abords, les commerces se succèdent au pied des immeubles. Mais statistiquement, elle sépare deux quartiers. Les numéros impairs, côté Gare du Sud et rue Clément-Roassal, appartiennent à Vernier – Gare ; les numéros pairs, côté place du Général-de-Gaulle et rue Marceau, à Libération – Malausséna.

Côté Vernier – Gare, l'avenue compte 33 ventes d'appartements anciens sur cinq ans, réparties dans 8 immeubles. Nous ne publions pas de médiane pour ce côté de l'avenue : un seul immeuble, une résidence construite à la fin des années 1990 selon le registre national des copropriétés, représente près de 39 % des ventes, et la médiane change fortement sans lui. Le chiffre décrirait cet immeuble plus que l'avenue.

Le côté impair possède lui aussi de beaux immeubles anciens. Il n'est pas, par principe, moins coté que le côté pair : à cet endroit, les différences de valeur tiennent d'abord aux immeubles et aux prestations des appartements.

La comparaison avec le côté pair doit donc rester prudente : les deux côtés n'ont ni les mêmes immeubles, ni les mêmes appartements vendus. Le côté pair est étudié dans notre page Prix immobilier à Libération : rues, secteurs et appartements.

Immeubles et copropriétés

Immeubles anciens, ascenseurs, copropriétés et petites surfaces

Vernier – Gare est un quartier d'appartements (98,9 % des logements selon l'INSEE) et d'immeubles anciens : environ 38 % des résidences principales ont été construites avant 1946, contre 20 % dans l'ensemble de Nice. L'entre-deux-guerres y est particulièrement présent, avec ses immeubles de rapport de cinq ou six étages, ses balcons et ses façades claires. Les années 1950 à 1970 ont ajouté de nombreuses résidences ; la réhabilitation de la Gare du Sud, des immeubles contemporains.

Les logements sont petits : selon l'INSEE, 38,2 % des résidences principales ont deux pièces et 19,5 % une seule (Nice : 27,9 % et 14,4 %). Les locataires sont majoritaires (63,3 %), et près d'un logement sur cinq est recensé comme vacant (18,4 %, contre 12,9 % à Nice) : un logement « vacant » au sens du recensement peut être en travaux, en vente ou entre deux locations.

• L'ascenseur et l'étage

  Une partie des immeubles anciens n'a pas d'ascenseur, ou un ascenseur ajouté après coup. Le recensement ne publie pas ce chiffre à l'échelle du quartier : nous ne l'avançons pas. Un appartement en étage élevé peut être plus lumineux, mais l'absence d'ascenseur peut limiter son attractivité pour certains acquéreurs.

• La copropriété

  Façades, toitures, colonnes, cages d'escalier : dans l'ancien, les travaux sont fréquents. Un immeuble bourgeois aux parties communes soignées et un immeuble à l'entretien différé n'ont pas la même valeur, même dans la même rue. Les derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien et le montant des charges disent beaucoup de l'immeuble.

• Les petites surfaces

  Studios et deux-pièces dominent. Leur qualité est très inégale : plan, lumière, cuisine, salle d'eau, isolation. Rapportées à une petite surface, les charges de copropriété pèsent davantage. Un studio bien conçu au calme et un studio sombre sur rue passante n'ont ni la même valeur ni le même usage.

Ce qui fait la valeur d'un appartement, immeuble par immeuble

• L'immeuble bourgeois ou ancien : façades, hauteur sous plafond, cage d'escalier ; son intérêt dépend surtout de son entretien.
• Les balcons et terrasses : rares dans les rues serrées, appréciés, mais leur agrément dépend de l'exposition et du bruit.
• La rénovation : plan, cuisine, salle d'eau, isolation. Elle se constate à la visite ; les DVF ne permettent pas de l'identifier directement.
• Les nuisances et les vis-à-vis : circulation, livraisons, terrasses, voies ferrées ; dans les rues étroites, les vis-à-vis rapprochés réduisent la lumière des premiers niveaux.
• L'étage et la lumière : les étages élevés sont souvent plus dégagés ; sans ascenseur, ils ne conviennent pas à tous les acquéreurs.

Ces facteurs varient d'un immeuble à l'autre et ne s'appliquent pas uniformément à toutes les rues du quartier.

Acheter et investir

Acheter un appartement à Vernier – Gare

Investir dans le quartier : avantages et précautions

La centralité, la proximité des gares et le nombre de petites surfaces attirent les investisseurs. Selon l'INSEE, les locataires sont majoritaires parmi les habitants ; cette proportion décrit le parc occupé et ne prouve pas, à elle seule, l'intensité de la demande locative actuelle. Nous ne publions ni loyer ni rendement : ils dépendent du prix d'achat, de l'état du logement, des charges, des travaux et de la fiscalité de chaque projet.

• Le diagnostic énergétique

  Décisif pour louer un logement ancien : un mauvais DPE peut imposer des travaux avant toute location.

• La copropriété

  Charges, travaux votés, règlement de copropriété : à lire avant l'offre, surtout dans les petites copropriétés anciennes.

• L'usage

  Location à l'année, colocation, pied-à-terre : chaque usage a ses contraintes. La location de courte durée est encadrée à Nice et doit être vérifiée avant tout projet.

Sources et méthode

D'où viennent ces chiffres ?

Source

Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, données géolocalisées d'Etalab, millésime octobre 2026 (série DVF-E2610_P5-2107-2606), retenu le 7 novembre 2026.

Période

Ventes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026 (cinq ans glissants).

Périmètre

Quartier Vernier – Gare de notre carte des 34 quartiers : les cinq IRIS Gare Nice-Ville, Vernier, Trachel, Clément Roassal et Garnier-Gare de Provence (environ 46 hectares). Les ventes sont situées par leur point géographique ; une voie partagée n'est comptée que pour sa partie située dans le quartier. Aucune vente de Libération – Malausséna n'est incluse.

Ventes retenues

Ventes d'un seul appartement ancien (hors ventes en l'état futur d'achèvement, adjudications, échanges, ventes en bloc). Les reventes d'appartements dans des immeubles récents sont comptées. Les maisons ne sont pas comptées.

Prix au m²

Valeur foncière déclarée divisée par la surface bâtie (et non la surface Carrez), dépendances comprises. Une médiane de ventes observées n'est pas l'estimation d'un bien particulier.

Publication

Chaque statistique est examinée avant publication : nombre de ventes, homogénéité des biens vendus, sensibilité aux valeurs extrêmes, poids éventuel d'un même immeuble, confidentialité et utilité pour le lecteur. Il n'existe pas de seuil automatique. Une vente authentique n'est jamais écartée pour son seul prix. Valeurs arrondies à 10 €.

Composition du marché

Un marché profond, sans immeuble dominant à l'échelle du quartier ni des secteurs. Les médianes de rue ne sont publiées que lorsque les ventes se répartissent entre plusieurs immeubles et restent stables sans l'immeuble le plus représenté. Les ventes au-dessus de 5 500 €/m² ont été vérifiées une à une dans les données d'origine ; 37 des ventes à 6 000 €/m² ou plus présentent un point non résolu (très petite surface, surface bâtie très différente de la surface Carrez, ou deux parcelles ; une vente peut cumuler deux motifs) : elles ne sont pas comptées dans les seuils du haut de marché mais restent dans les médianes, comme sur la carte des prix. Quelques ventes à très bas prix (19 sous 1 500 €/m²) restent aussi dans les médianes.

Avenue Malausséna

Côté Vernier – Gare, 33 ventes dans 8 immeubles, dont près de 39 % dans une même résidence (période de construction 1994-2000 selon le registre national des copropriétés). La médiane est calculable, mais elle varie de plus de 13 % sans cet immeuble : nous avons choisi de ne pas la publier, par décision éditoriale liée à son interprétabilité.

Observations professionnelles

Les encadrés « Le regard du professionnel », les lectures de secteurs et les observations de terrain sur les rues relèvent de l'expérience de Marc Van den Broeck. Ils ne sont pas établis par les DVF et ne modifient aucune statistique.

Évolution

Aucun taux d'évolution n'est publié : l'écart entre médianes de périodes différentes dépend de la composition des ventes, et son incertitude reste trop large.

Habitants et logements

INSEE, recensement de la population 2022 par IRIS ; effectifs additionnés et parts recalculées sur le quartier.

Notre méthode détaillée : médiane, quartiles, P10 et P90

Pour approfondir

• Prix immobilier à Libération : rues, secteurs et appartements
• La carte des prix au m² des 34 quartiers de Nice
• La carte des quartiers et des secteurs de Nice
• Prix immobilier dans le Vieux-Nice : rues, secteurs et appartements
• Investir dans l'immobilier à Nice