Étude spécialisée · Mont-Boron historique
Immobilier de prestige au Mont-Boron à Nice : prix et emplacements recherchés
Villas anciennes dans les pins, résidences de standing face à la mer, premiers numéros du boulevard du Mont-Boron, Cap de Nice : le Mont-Boron historique concentre l'essentiel du haut de marché du quartier Mont-Boron – Mont-Alban. Mais une belle vue ne suffit pas à faire un bien d'exception. Cette étude décrit ce marché à partir des ventes réelles d'appartements, et ce que les chiffres ne disent pas.
DonnéesVentes d'appartements anciens enregistrées dans les DVF (DGFiP), du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026, millésime octobre 2026 · périmètre : IRIS Mont Boron de l'INSEE, à l'intérieur du quartier Mont-Boron – Mont-Alban de la carte des 34 quartiers · calculs VDB Immobilier.
Prix médian des appartements
9 390 €/m²
Appartements anciens, juillet 2021 – juin 2026
Ventes analysées
401
Dans l'IRIS Mont Boron
À 10 000 €/m² ou plus
158
Soit 39 % des ventes
Surface médiane
77 m²
Contre 70 m² dans l'ensemble du quartier
Repères, même période et même méthode : quartier Mont-Boron – Mont-Alban 7 260 €/m² · Nice 4 630 €/m². Ces médianes décrivent des ventes observées, pas la valeur d'un bien particulier.
Périmètre de l'étude
Le Mont-Boron historique, sur la carte
Cette étude porte sur l'IRIS Mont Boron de l'INSEE (131,8 ha), le cœur historique du quartier : les pentes boisées entre l'entrée du port et la limite de Villefranche-sur-Mer, le Cap de Nice, le chemin des Crêtes et les premiers numéros du boulevard du Mont-Boron.
Ce périmètre n'est pas un quartier de plus. Il fait partie du quartier Mont-Boron – Mont-Alban, qui réunit quatre secteurs. Il inclut une partie des boulevards Carnot et Franck-Pilatte. Les numéros élevés du boulevard du Mont-Boron, vers le nord, n'en font pas partie : ils se situent à Bischoffsheim, au Mont-Alban ou à Riquier, où les prix sont nettement plus bas.
Haut de marché
Un marché où les ventes d'exception ne sont pas rares
Au Mont-Boron historique, les ventes très au-dessus de la médiane ne sont pas des cas isolés : elles forment une part importante du marché des appartements. Elles ne concernent pas que des petites surfaces : dans l'ensemble du quartier, 69 % des ventes à 9 000 €/m² ou plus portent sur des appartements de 65 m² ou plus.
158
À 10 000 €/m² ou plus. Soit 39 % des ventes du Mont-Boron historique.
96
À 12 000 €/m² ou plus. Près d'une vente sur quatre.
Quelques dizaines
Au-delà de 15 000 €/m². Des ventes rares, que nous ne détaillons pas.
Ce que montrent ces ventes
- Les médianes des deux dernières années de la série (juillet 2024 – juin 2026) sont supérieures à celles des trois premières. Elles comparent des ventes différentes : ce n'est pas une hausse mesurée à qualité constante.
- Les grands appartements ne s'y vendent pas moins cher au m² que les petits : la vue et les extérieurs comptent davantage que la surface.
Ce qu'elles ne disent pas
Les DVF n'indiquent ni la vue, ni la terrasse, ni l'étage, ni l'état. Nous ne publions ni adresse, ni date, ni surface permettant de reconnaître une vente, ni médiane par rue : la plupart des voies dépendent ici de trop peu d'immeubles pour qu'une médiane soit représentative.
Ce qui fait un bien d'exception au Mont-Boron
Vue panoramique
Baie des Anges, port, ville : les plus larges panoramas se trouvent souvent en hauteur.
Terrasse profonde
Une terrasse qui se vit comme une pièce, et pas seulement un balcon avec vue.
Calme
En retrait des axes : la face de l'immeuble et la position de la terrasse comptent autant que l'adresse.
Bon étage
Il conditionne souvent la vue, la lumière et le calme.
Résidence de qualité
Parc, entretien, gardien, travaux votés : la copropriété pèse sur la valeur.
Accès et stationnement
Pente, garage, distance à la mer et au port : l'usage au quotidien.
Grille de lecture professionnelle, sans valeur statistique. C'est la réunion de ces qualités, rarement toutes présentes, qui explique que certains biens sortent très fortement des médianes.
Vous possédez un bien qui réunit plusieurs de ces atouts ? La médiane le décrit mal. Une estimation part des ventes comparables du secteur, puis de la visite.
Emplacements
Où se situent les emplacements recherchés ?
Sous un même nom se côtoient des axes très passants, des résidences panoramiques, des secteurs calmes sur les hauteurs et des adresses d'où l'on descend à pied vers la mer. Voici comment nous lisons, sur le terrain, les principaux emplacements ; ce sont des tendances, qui ne dispensent pas d'examiner chaque résidence.
Boulevard du Mont-Boron, premiers numéros
Parmi les adresses les plus recherchées : bonne situation, belles vues, circulation moins forte que sur les axes bas. Un appartement donnant directement sur le boulevard reste exposé au bruit.
Les hauteurs : chemin des Crêtes, route forestière
Des secteurs plus calmes, souvent avec de belles vues. La pente est forte et la voiture devient vite nécessaire au quotidien.
Cap de Nice et boulevard Maurice-Maeterlinck
Face à la mer, avec une vue très directe sur l'eau. « Face mer » ne veut pas dire panorama sur toute la baie : c'est un autre type de vue.
Boulevard Franck-Pilatte
Plus plat, au bord de la mer : on rejoint plages et port à pied. Les vues sont plus frontales, avec moins de panorama urbain.
Parc Louisa
Derrière Franck-Pilatte, de petites résidences et de nombreuses villas ; une pente moins contraignante, des vues parfois moins spectaculaires qu'en hauteur.
Boulevard Carnot, côté Mont-Boron
Un axe très circulé, avec des vues parfois remarquables. L'orientation et la position de l'appartement dans la résidence sont essentielles.
Lecture terrain de Marc Van den Broeck (VDB Immobilier), à réexaminer à chaque actualisation. Le boulevard Franck-Pilatte fait l'objet d'une étude de rue détaillée.
Vue et terrasse
Une belle vue ne suffit pas
Vue mer et bruit
Une résidence peut offrir une vue spectaculaire et être pénalisée par un axe routier très passant. À l'inverse, une résidence en retrait, au calme, peut être bien plus agréable au quotidien avec une vue moins large. Avant d'acheter ou d'estimer, on regarde la vue avec tout ce qui l'entoure : bruit, position par rapport à la route, étage, exposition, pente, accès.
La terrasse, une pièce à part entière
Les terrasses avec vue sont nombreuses au Mont-Boron ; celles qui réunissent profondeur, panorama et calme le sont beaucoup moins. Une terrasse peu profonde ne se vit pas comme une pièce, et une terrasse exposée au bruit non plus.
Vivre au Mont-Boron
Pente, voiture, résidences secondaires : le quotidien
Une voiture souvent nécessaire
90,6 % des ménages ont une voiture et 70,9 % des résidences principales disposent d'un emplacement de stationnement (Nice : 62,6 et 48,4 %). Un garage y a une vraie valeur, à l'usage comme à la revente.
Beaucoup de résidences secondaires
40,8 % des logements sont des résidences secondaires (Nice : 13,8 %), et 42,7 % des habitants ont 65 ans ou plus.
De grands logements
17,6 % des résidences principales font 120 m² ou plus (Nice : 4 %) et 16,6 % des logements sont des maisons. Revenu médian 2021 : 38 870 € par unité de consommation.
Villas et patrimoine
Le Mont-Boron compte de nombreuses villas anciennes de caractère, sur les hauteurs et autour du Parc Louisa. Leurs ventes ne figurent pas dans les statistiques de cette page, qui portent sur les appartements : le prix d'une villa inclut son terrain, sa piscine et ses dépendances, et deux villas se comparent mal. Leur valeur s'apprécie propriété par propriété.
INSEE, recensement de la population 2022 et Filosofi 2021, IRIS Mont Boron.
Le reste du quartier
Le Mont-Boron et ses voisins immédiats
Le Mont-Boron historique est le secteur le plus cher du quartier Mont-Boron – Mont-Alban. Carnot, en contrebas, Bischoffsheim, sur les hauteurs, et le Mont-Alban, plus accessible, forment des marchés distincts. Médianes des appartements anciens, même période et même méthode :
- Nice4 630 €/m²
- Mont-Alban5 540 €/m²
- Bischoffsheim6 340 €/m²
- Ensemble du quartier Mont-Boron – Mont-Alban7 260 €/m²
- Carnot7 290 €/m²
- Mont-Boron historique9 390 €/m²
L'auteur · VDB Immobilier Nice
Marc Van den Broeck, l'expertise des emplacements
35 ans d'expérience dans l'immobilier à Nice. Marc Van den Broeck est spécialisé dans l'analyse des marchés immobiliers locaux. Il confronte les transactions DVF à ce qu'il observe sur le terrain : l'adresse, la résidence, l'étage, la vue et l'environnement de chaque bien.
Au Mont-Boron, son expertise porte sur les emplacements, les résidences et les vues, et sur les biens aux caractéristiques particulières (terrasses profondes, derniers étages, appartements d'exception) que les médianes décrivent mal.
Vous vendez un appartement au Mont-Boron ?
Une estimation fondée sur les ventes réelles du secteur, puis sur la visite : vue, étage, terrasse, bruit, pente, stationnement, copropriété.
Vous cherchez au Mont-Boron ?
Recherche, sélection et analyse de chaque bien : emplacement, résidence, vue, nuisances, prix. Un accompagnement jusqu'à l'acte.
Questions fréquentes
Immobilier de prestige au Mont-Boron : vos questions
Quel est le prix au m² d'un appartement au Mont-Boron ?
Dans l'IRIS Mont Boron, cœur historique du quartier, le prix médian des appartements anciens vendus du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026 est de 9 390 €/m² (401 ventes). C'est une médiane de ventes observées, pas la valeur d'un bien particulier.
Peut-on dépasser 10 000 €/m² au Mont-Boron ?
Oui, souvent : 158 ventes sur 401 ont atteint ou dépassé 10 000 €/m², et 96 ont atteint 12 000 €/m². Ce sont des biens particuliers (vue, terrasse, calme, étage), dont la valeur ne s'apprécie qu'après une visite.
Quelle est la différence avec le quartier Mont-Boron – Mont-Alban ?
Le quartier réunit quatre secteurs, dont le Mont-Alban et Bischoffsheim, plus accessibles : sa médiane est de 7 260 €/m². Cette étude ne porte que sur l'IRIS Mont Boron.
Le Mont-Boron convient-il pour vivre à l'année ?
Oui, à condition d'accepter la pente et, souvent, la voiture. Les abords du boulevard Franck-Pilatte, plus plats et proches de la mer, se vivent davantage à pied.
Les prix des villas sont-ils inclus ?
Non. Les statistiques de cette page portent sur les ventes d'appartements. Le prix d'une villa inclut son terrain et ses dépendances : il se compare mal à celui d'un appartement.
Sources et méthode
D'où viennent ces chiffres ?
- Source
- Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, données géolocalisées d'Etalab, millésime octobre 2026 (série DVF-E2610_P5-2107-2606), retenu le 7 novembre 2026.
- Période
- Ventes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026 (cinq ans glissants).
- Périmètre
- IRIS Mont Boron de l'INSEE (060880401), à l'intérieur du quartier Mont-Boron – Mont-Alban de notre carte des 34 quartiers. Il inclut une partie des boulevards Carnot et Franck-Pilatte.
- Ventes retenues
- Ventes d'un seul appartement ancien (hors ventes en l'état futur d'achèvement, adjudications, échanges, ventes en bloc), situées par leur point géographique. Les ventes de maisons et de villas ne sont pas comptées.
- Prix au m²
- Valeur foncière déclarée divisée par la surface bâtie (et non la surface Carrez), dépendances comprises. Une médiane de ventes observées n'est pas l'estimation d'un bien particulier.
- Publication
- Chaque statistique est examinée avant publication : nombre de ventes, homogénéité des biens vendus, sensibilité aux valeurs extrêmes, poids éventuel d'un même immeuble, confidentialité et utilité pour le lecteur. Il n'existe pas de seuil automatique : une médiane calculée sur peu de ventes peut être publiée si elle est vérifiée et informative. Une vente authentique n'est jamais écartée pour son seul prix. Les limites importantes sont expliquées ci-dessous. Valeurs arrondies à 10 €.
- Composition du marché
- Une part importante des ventes se situe très au-dessus de la médiane ; vérifiées une à une, ces ventes authentiques sont conservées. La médiane est donc sensible au poids du haut de marché : sans les ventes douteuses ni les valeurs anormalement basses, elle varie de moins de 2 %. L'immeuble le plus vendu représente environ 11 % des ventes et se vend plutôt moins cher à surface égale. Les quartiles ne sont pas publiés.
- Habitants et logements
- INSEE, recensement de la population 2022 (IRIS) ; revenus : INSEE Filosofi 2021, publiés par IRIS seulement.
Notre méthode détaillée : médiane, quartiles, P10 et P90
Pour aller plus loin
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