Quartier Vieux-Nice · Centre historique
Prix immobilier dans le Vieux-Nice : rues, secteurs et appartements
Vieux-Nice : entre les rues historiques, les marchés, les terrasses et la mer, un quartier où chaque appartement a son caractère.
Le matin, le cours Saleya s'anime autour de ses étals de fleurs et de primeurs. À l'heure du déjeuner, les terrasses de la place Rossetti se remplissent à l'ombre de la cathédrale. Le soir, on descend vers le quai des États-Unis pour voir la baie des Anges changer de couleur. Peu de quartiers niçois offrent une vie aussi intense sur un territoire aussi resserré.
Cette intensité se retrouve dans le marché immobilier. Dans les mêmes ruelles se côtoient des studios sombres au premier étage, des appartements familiaux sous de hauts plafonds, des derniers étages lumineux qui dominent les toits et, plus rarement, des appartements qui regardent la mer. Ce ne sont pas les mêmes biens, ni les mêmes acquéreurs, ni les mêmes prix.
Pour comprendre ce marché, nous avons étudié les ventes d'appartements réellement enregistrées dans le quartier, secteur par secteur et rue par rue, puis nous les avons confrontées à ce que l'on observe sur place : la lumière, l'étage, l'ascenseur, le bruit et la qualité de chaque immeuble.
DonnéesVentes d'appartements anciens enregistrées dans les DVF (DGFiP), du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026, millésime octobre 2026 · périmètre : quartier Vieux-Nice de la carte des 34 quartiers · calculs VDB Immobilier.
Prix médian
5 530 €/m²
Appartements anciens, juillet 2021 – juin 2026
Ventes analysées
1 070
Dans les trois secteurs du quartier
Moitié centrale des ventes
4 290–7 050 €/m²
Une vente sur deux entre ces deux seuils
Haut de marché (P90)
8 980 €/m²
Une vente sur dix au-dessus de ce seuil
Médiane de Nice sur la même période et avec la même méthode : 4 630 €/m². Le Vieux-Nice se situe environ 19 % au-dessus. Prix médian d'une vente : 220 000 €, dépendances comprises.
Périmètre statistique
Où commence et où s'arrête le Vieux-Nice ?
Tous les chiffres de cette page portent sur le quartier Vieux-Nice de notre carte des 34 quartiers de Nice : trois IRIS de l'INSEE, Saleya-Château, Vieux Nice-Sainte-Réparate et Vieux Nice-Visitation, soit environ 50 hectares. Le quartier s'étend de la mer au boulevard Jean-Jaurès, et de l'Opéra à la colline du Château, dont il comprend les pentes.
Ses limites ne suivent pas toujours celles que l'on imagine. Côté est, la place Garibaldi est partagée : seuls quelques numéros de son côté ouest et la place Guynemer appartiennent au Vieux-Nice, le reste relève du Port – Garibaldi. Côté nord, le boulevard Jean-Jaurès borde la Coulée verte, au-delà de laquelle commencent Carabacel et Jean-Médecin.
Ce qui est compté, ce qui ne l'est pas. Le quai des États-Unis, la rue des Ponchettes et le quai Rauba-Capeu font partie du quartier et sont comptés ici ; ils font aussi l'objet d'une étude spécialisée du front de mer. Les premiers numéros de la promenade des Anglais, à l'ouest du jardin Albert-Ier, relèvent d'un autre quartier et ne sont pas comptés. Les ventes de la place Garibaldi situées côté Port non plus.
| Secteur (IRIS INSEE) | Ventes | Prix médian |
|---|---|---|
| Saleya-Château | 300 | 6 940 €/m² |
| Sainte-Réparate | 426 | 5 400 €/m² |
| Visitation | 344 | 4 990 €/m² |
| Ensemble du quartier | 1 070 | 5 530 €/m² |
Médianes DVF des appartements anciens vendus dans chaque secteur ; la composition de chaque marché est décrite dans la méthode, en bas de page.
Le Vieux-Nice et ses voisins
- Nice4 630 €/m²
- Carabacel5 090 €/m²
- Port – Garibaldi5 350 €/m²
- Vieux-Nice5 530 €/m²
- Jean-Médecin6 230 €/m²
Le Vieux-Nice se place au-dessus du Port – Garibaldi et de Carabacel, mais sous Jean-Médecin. Ce rang intermédiaire cache des écarts internes très forts : le secteur Saleya-Château, au bord de la mer, et les ruelles du nord du quartier ne jouent pas dans la même catégorie.
Médianes des quartiers de la carte des prix au m², même période et même méthode.
Trois secteurs
Le Vieux-Nice, secteur par secteur
On parle souvent du Vieux-Nice comme d'un seul quartier. Sur le plan immobilier, il en contient au moins trois. Entre le cours Saleya, ouvert sur la mer, le cœur historique serré autour de la cathédrale Sainte-Réparate et les rues plus populaires qui remontent vers la place Garibaldi et la Coulée verte, l'ambiance, la lumière et la clientèle changent en quelques pas.
Les trois secteurs statistiques de l'INSEE donnent une bonne lecture de ces différences : près de 1 950 €/m² séparent les prix médians de Saleya-Château et de la Visitation. Ce sont des repères de lecture, pas des frontières vécues : une même rue peut traverser deux secteurs.
IRIS Saleya-Château
Cours Saleya, Ponchettes et front de mer
- 6 940 €/m²
- 300 ventes
Rues principalesCours Saleya, rue Saint-François-de-Paule, rue Alexandre-Mari, rue de la Préfecture (partie sud), rue des Ponchettes, quai des États-Unis, quai Rauba-Capeu
Le secteur le plus recherché du quartier. On y vit entre le marché du cours Saleya, l'Opéra, le palais de la Préfecture et la mer, toute proche. Les immeubles y sont souvent plus amples et plus nobles qu'au cœur des ruelles ; les appartements avec vue sur la mer ou sur les toits y sont aussi plus nombreux. C'est là que se concentrent les ventes les plus élevées du quartier, mais un appartement sur cour, au premier étage, reste un bien ordinaire, même à deux pas du Saleya.
Lire l'étude du quai des États-Unis et des Ponchettes
Carte : situation de l'IRIS dans le quartier (contours INSEE).
IRIS Vieux Nice-Sainte-Réparate
Le cœur historique, autour de la cathédrale
- 5 400 €/m²
- 426 ventes
- moitié des ventes 4 250–6 500 €
Rues principalesRue de la Préfecture, rue Benoît-Bunico, rue Centrale, rue du Collet, rue Colonna-d'Istria, place Rossetti, rue Sainte-Réparate, rue de la Boucherie
Le Vieux-Nice des cartes postales : ruelles étroites, façades ocre, linge aux fenêtres, places animées. C'est aussi le secteur des petites surfaces, des immeubles anciens souvent sans ascenseur et des rez-de-chaussée commerçants. Le prix y dépend énormément de l'étage et de la lumière : quelques niveaux d'écart peuvent changer complètement la vie dans l'appartement.
Carte : situation de l'IRIS dans le quartier (contours INSEE).
IRIS Vieux Nice-Visitation
Saint-François, rue Droite et abords de Garibaldi
- 4 990 €/m²
- 344 ventes
- moitié des ventes 4 000–6 250 €
Rues principalesRue Droite, rue Pairolière, rue Neuve, rue Saint-François, place Saint-François, boulevard Jean-Jaurès (en partie), place Guynemer
Le nord du quartier, plus populaire et plus vivant au quotidien, avec ses commerces de bouche, le marché aux poissons de la place Saint-François et la proximité de la place Garibaldi. Les prix médians y sont les plus accessibles du Vieux-Nice. En bordure, le boulevard Jean-Jaurès, face aux jardins de la Promenade du Paillon, forme un marché à part, plus aéré et plus cher.
Le nom INSEE du secteur rappelle la chapelle et l'ancien couvent de la Visitation Sainte-Claire, au pied de la colline du Château : un repère d'histoire, pas une frontière de marché.
Lire l'étude de la Coulée verte
Carte : situation de l'IRIS dans le quartier (contours INSEE).
Zoom · front de mer du Vieux-Nice
Quai des États-Unis, Ponchettes, Rauba-Capeu
- environ 12 110 €/m²
- 42 ventes
La façade du Vieux-Nice sur la baie des Anges est le marché le plus élevé du quartier, et l'un des plus élevés de Nice. Les immeubles d'habitation directement face à la mer y sont peu nombreux ; les ventes aussi. Ces ventes sont comptées dans le secteur Saleya-Château ci-dessus.
Le détail dans notre étude du front de mer
Photo : passage sous arcades vers la mer. Chiffres : étude du quai des États-Unis (même période, même méthode).
Observations : lecture terrain de Marc Van den Broeck (VDB Immobilier), à réexaminer à chaque actualisation. Elles décrivent des tendances et ne s'appliquent pas à chaque immeuble ou à chaque appartement.
Rue par rue
Les rues les plus actives du Vieux-Nice
Dans le Vieux-Nice, les ventes se répartissent sur des dizaines de rues, souvent courtes. Seules quelques-unes réunissent assez de ventes, assez homogènes, pour qu'une médiane ait un sens. Les autres sont citées pour leur nombre de ventes : leur prix dépend trop de quelques immeubles pour être résumé par un chiffre.
| Rue | Ventes | Prix médian | Secteur |
|---|---|---|---|
| Rue Alexandre-Mari | 36 | 7 160 €/m² | Saleya-Château |
| Boulevard Jean-Jaurès (côté Vieux-Nice) | 67 | 6 640 €/m² | Visitation, Sainte-Réparate, Saleya |
| Rue de la Préfecture | 61 | 5 830 €/m² | Sainte-Réparate, Saleya |
| Rue Droite | 76 | 4 970 €/m² | Visitation, Sainte-Réparate |
Sans médiane publiée, mais très présentes dans les ventes : rue Benoît-Bunico (52 ventes), rue Centrale (47), rue Pairolière (38), rue Neuve (30), rue Colonna-d'Istria (27). Le cours Saleya lui-même compte peu de ventes d'appartements sur la période (5), tout comme la rue Saint-François-de-Paule (13) et la place Rossetti (16 ventes, rue Rossetti comprise).
Ventes rattachées à leur voie par la Base Adresse Nationale ; seules les ventes situées dans le quartier sont comptées. Le boulevard Jean-Jaurès est étudié de façon plus complète dans notre page sur la Coulée verte.
Ce que montrent ces rues
Les rues proches du cours Saleya et les façades sur les jardins du Paillon se vendent plus cher que les ruelles du cœur historique. La rue Droite, pourtant l'une des plus belles du quartier, affiche une médiane proche de celle de la Visitation. Sur le terrain, on y observe des immeubles serrés et beaucoup de petits appartements peu lumineux aux premiers étages ; les DVF ne permettent pas de mesurer la part de ces facteurs dans le prix.
Ce qu'elles ne disent pas
Une médiane de rue mélange les rez-de-chaussée, les premiers étages sur ruelle et les derniers étages lumineux. Dans une même rue, les prix vont couramment du simple au double : le chiffre de la rue ne donne jamais, à lui seul, la valeur d'un appartement.
Évolution et volumes
Combien de ventes, et que dit la médiane récente ?
- 258
- 249
- 169
- 203
- 191
juil. 2021
juin 2022juil. 2022
juin 2023juil. 2023
juin 2024juil. 2024
juin 2025juil. 2025
juin 2026
Ventes d'appartements anciens par période de douze mois (juillet à juin), quartier Vieux-Nice.
Environ deux cents appartements anciens changent de mains chaque année dans le Vieux-Nice. Les ventes ont nettement reculé en 2023-2024, puis sont remontées sans revenir au niveau de 2021-2022. Les DVF enregistrent les ventes, pas leurs causes : nous ne pouvons pas attribuer ce creux à un facteur précis.
Une médiane récente plus élevée
La médiane des 394 ventes de juillet 2024 à juin 2026 (5 900 €/m²) est supérieure à celle des deux premières années de la période (5 270 €/m²).
Pourquoi nous ne publions pas de taux d'évolution
Ces deux médianes comparent des ventes différentes. L'écart varie beaucoup selon la taille des appartements vendus, en particulier pour les grandes surfaces, et son incertitude reste trop large. Ce n'est donc ni une hausse mesurée à qualité constante, ni un taux d'évolution.
Types d’appartements
Studios, deux-pièces, appartements familiaux : des marchés différents
Le Vieux-Nice est d'abord un quartier de petites surfaces : la moitié des appartements vendus mesure moins de 42 m², et près d'une vente sur quatre porte sur moins de 30 m². Ces studios et petits deux-pièces se vendent nettement plus cher au mètre carré que les grands appartements : c'est la règle à Nice, mais elle est ici particulièrement marquée.
| Nombre de pièces | Ventes | Surface médiane | Prix médian au m² | Prix médian d'une vente |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 258 | 25 m² | 5 990 €/m² | 145 000 € |
| 2 pièces | 406 | 39 m² | 5 630 €/m² | 211 000 € |
| 3 pièces | 268 | 58 m² | 5 040 €/m² | 272 000 € |
| 4 pièces et plus | 136 | 91 m² | 4 910 €/m² | 386 000 € |
| Surface | Ventes | Prix médian au m² |
|---|---|---|
| moins de 30 m² | 260 | 6 420 €/m² |
| 30 à 45 m² | 304 | 5 640 €/m² |
| 45 à 65 m² | 271 | 4 960 €/m² |
| 65 à 90 m² | 136 | 4 660 €/m² |
| 90 m² et plus | 99 | trop hétérogène |
Prix d'une vente : valeur foncière déclarée, dépendances comprises, arrondie au millier d'euros ; repère descriptif, pas une estimation.
Studios et petits deux-pièces
Le cœur du marché. Recherchés comme pied-à-terre ou pour un investissement, ils se vendent cher au mètre carré, mais leur qualité est très inégale : un studio lumineux au quatrième étage et un studio sur ruelle au premier ne se comparent pas.
Appartements familiaux
Les trois et quatre-pièces sont moins nombreux. Leur prix au mètre carré est plus bas, mais l'écart entre un appartement traversant avec de beaux volumes et un logement mal distribué peut être considérable.
Grandes surfaces et biens atypiques
Au-delà de 90 m², les ventes sont trop différentes pour qu'une médiane les décrive : on y trouve aussi bien des appartements à rénover dans des immeubles anciens que des biens rares près du cours Saleya, dont certains comptent parmi les ventes les plus élevées du quartier.
Les rues et les immeubles
Immeubles anciens, étages et lumière : ce qui fait le prix
Dans le Vieux-Nice, l'immeuble compte presque autant que l'adresse. Selon l'INSEE, 71,7 % des résidences principales du quartier ont été construites avant 1919, contre 8,3 % dans l'ensemble de Nice. C'est un parc ancien, souvent remarquable, mais exigeant.
On y trouve de belles façades sardes et niçoises, des hauteurs sous plafond généreuses, des escaliers en pierre et parfois des plafonds peints. On y trouve aussi des distributions compliquées, des pièces en enfilade, des cuisines aveugles et des appartements qui ne reçoivent la lumière que par une cour ou une ruelle de deux mètres de large.
L'ascenseur, un critère décisif
Une grande partie des immeubles du cœur historique n'a pas d'ascenseur, et il est souvent impossible d'en installer un. Le recensement ne publie pas ce chiffre à l'échelle du quartier : nous ne l'avançons donc pas. Mais sur le terrain, la question se pose à chaque visite. Un quatrième ou un cinquième étage sans ascenseur ne s'adresse pas au même public qu'un appartement équivalent desservi, et la revente doit être pensée dès l'achat.
Façades dégagées, cours et ruelles
Deux appartements de même surface, dans le même immeuble, peuvent avoir des valeurs très différentes selon qu'ils donnent sur une place ouverte, sur le cours Saleya, sur une ruelle étroite ou sur une courette. Les façades dégagées, les angles de rue et les derniers niveaux qui dominent les toits sont les plus recherchés.
Le regard du professionnel — Dans le Vieux-Nice, quelques étages peuvent tout changer
Le Vieux-Nice possède un charme architectural exceptionnel, mais il faut être très attentif à la luminosité des appartements.
Dans certaines rues étroites, un premier ou un deuxième étage donne directement sur un immeuble voisin situé à quelques mètres. Même avec de belles fenêtres, l'appartement peut manquer de lumière naturelle une grande partie de la journée, et l'on vit parfois lumière allumée en plein après-midi. Le plan et les photographies d'une annonce ne le montrent pas toujours.
À l'inverse, quelques étages plus haut, le dégagement devient souvent beaucoup plus agréable. Certains appartements profitent de vues sur les toits de tuiles, sur les clochers et la colline du Château, d'un meilleur ensoleillement et, parfois, d'une échappée sur la mer.
C'est l'une des raisons pour lesquelles les prix peuvent varier fortement à l'intérieur d'un même immeuble. Entre le premier étage sur ruelle et le dernier étage dégagé, l'écart dépasse souvent ce que l'on observe entre deux rues voisines.
La présence d'un ascenseur est également essentielle. Une grande partie du parc est composée d'immeubles anciens qui n'en possèdent pas, et un dernier étage sans ascenseur ne s'adresse pas nécessairement au même public qu'un appartement équivalent avec ascenseur : il séduira un acquéreur sportif ou un amateur de vue, moins une famille avec poussette ou un retraité.
Un dernier étage lumineux avec terrasse constitue un bien particulièrement recherché. Mais son accessibilité, l'état de la toiture, l'étanchéité de la terrasse et la qualité de la copropriété doivent être examinés avec soin avant de se décider.
Lors d'une visite, je conseille de venir à deux moments de la journée et de regarder par chaque fenêtre ce qui se trouve en face : un mur, une cour, une place ou le ciel.
Ventes remarquables et haut de marché
Les biens exceptionnels du Vieux-Nice
La médiane décrit le marché courant. Dans le Vieux-Nice, une partie des ventes s'en écarte nettement : ce sont des appartements particuliers, presque tous situés dans le secteur Saleya-Château, au plus près du cours Saleya et du front de mer.
122
À 8 000 €/m² ou plus. Environ une vente sur neuf dans le quartier.
55
À 10 000 €/m² ou plus. Dont 49 dans le secteur Saleya-Château.
29
À 12 000 €/m² ou plus. Toutes dans le secteur Saleya-Château.
Quelques ventes
Au-delà de 15 000 €/m². Des ventes rares, que nous ne détaillons pas.
Ce que montrent ces ventes
Le haut de marché du Vieux-Nice est concentré : il se joue sur quelques rues proches du cours Saleya et du quai, et sur des appartements plus grands que la moyenne du quartier. Il existe chaque année, ce n'est pas un accident statistique.
Ce qu'elles ne disent pas
Les DVF n'indiquent ni l'étage, ni la vue, ni la terrasse, ni l'état de l'appartement. Nous n'attribuons donc pas ces prix à une caractéristique particulière, et nous ne publions ni adresse, ni date, ni surface permettant de reconnaître une vente.
Du marché courant à l'exceptionnel : ce qui fait la différence
Appartement courant
Premier ou deuxième étage sur ruelle, sans ascenseur ni extérieur : le plus souvent autour de la médiane, parfois en dessous si la lumière manque.
Bien situé et rénové
Une rénovation soignée près du cours Saleya ou de la place Rossetti, avec de beaux volumes : souvent dans le quart supérieur des prix.
Dernier étage dégagé
Lumière, calme relatif, vue sur les toits et les clochers : un atout qui se paie, surtout quand l'ascenseur suit.
Terrasse ou tropézienne
Rares dans l'ancien. Une vraie terrasse exploitable, au calme, crée un écart net ; encore faut-il vérifier son statut et son étanchéité.
Vue mer
Sur le front de mer et quelques étages élevés seulement. L'étage, l'orientation et le bruit comptent autant que la vue.
Exceptionnel
La réunion de plusieurs atouts — dernier étage, terrasse, vue, immeuble soigné, ascenseur — peut porter le prix bien au-delà du haut de marché.
Grille de lecture professionnelle, sans valeur statistique : les DVF ne permettent pas de rattacher une vente à l'une de ces catégories. Ventes vérifiées une à une dans les données DVF d'origine ; les ventes présentant une anomalie ne sont pas comptées.
Le regard du professionnel — Cours Saleya, terrasses et vues mer : des biens recherchés
Le Vieux-Nice est souvent recherché pour son ambiance, mais certaines adresses représentent un marché beaucoup plus rare.
À proximité du cours Saleya, de la rue Saint-François-de-Paule et du front de mer, l'emplacement compte énormément. La possibilité de rejoindre la plage en quelques instants, de faire son marché sous les auvents du Saleya, d'aller à l'Opéra à pied et de vivre dans le centre historique séduit une clientèle variée : Niçois attachés à leur ville, acquéreurs d'autres régions, étrangers à la recherche d'un pied-à-terre.
Mais les appartements réellement exceptionnels ne sont pas nombreux. Les ventes à 12 000 €/m² ou plus se comptent en quelques dizaines sur cinq ans, toutes dans le même secteur.
Un dernier étage avec une véritable terrasse, une terrasse tropézienne bien aménagée ou une vue dégagée sur les toits et la mer présente des caractéristiques très difficiles à retrouver. D'après mon expérience, un tel bien proposé à un prix cohérent suscite souvent un intérêt rapide ; surévalué, il peut au contraire rester longtemps sur le marché.
Il faut cependant distinguer ces appartements des logements anciens plus ordinaires, parfois sombres, sans ascenseur ou exposés à des rues très animées, qui bénéficient de la même adresse prestigieuse sans en avoir les qualités.
Une terrasse mérite aussi une vérification attentive : est-elle privative, autorisée, étanche ? Une tropézienne créée sans autorisation ou une terrasse dont l'étanchéité relève des parties communes peuvent réserver de mauvaises surprises.
Dans un marché aussi contrasté, l'adresse ne suffit pas. La qualité exacte de l'appartement et de son environnement fait toute la différence.
Rechercher un appartement rare dans le Vieux-Nice avec un chasseur immobilier
Un dernier étage avec terrasse, une vue sur les toits ou sur la mer ? Ce sont précisément les biens que la médiane décrit mal. Une estimation part des ventes comparables du secteur, puis de la visite.
Cadre de vie
Vivre au Vieux-Nice
Vivre au Vieux-Nice, c'est vivre à pied. Le marché du cours Saleya, les boulangeries, les épiceries fines, les restaurants et la plage sont à quelques minutes. La place Masséna, la Promenade du Paillon et le tramway sont au bord du quartier. Pour beaucoup d'habitants, la voiture devient inutile : selon l'INSEE, 36,6 % seulement des ménages en possèdent une (Nice : 62,6 %), et 17,1 % des résidences principales disposent d'un stationnement.
Une ambiance qui ne s'arrête pas toujours le soir
Cette vie de quartier a son revers. Le cours Saleya, la place Rossetti, la rue de la Préfecture ou les abords de la place Garibaldi sont animés tard, surtout en été. Livraisons matinales, terrasses, passants, nettoyage des rues : selon l'emplacement, le bruit fait partie du quotidien. Une chambre sur cour ou un étage élevé changent beaucoup la donne.
Les contraintes des immeubles historiques
Le quartier fait l'objet de protections patrimoniales et les façades, les menuiseries, les enseignes ou les équipements extérieurs y sont encadrés. Changer des fenêtres, poser une climatisation ou créer une ouverture demande souvent des autorisations. Il faut aussi composer avec des escaliers étroits, des déménagements compliqués et, parfois, des caves humides.
Ce que les chiffres ne montrent pas. Une fenêtre sur la mer ou sur un mur, un appartement sur place animée ou sur cour, un dernier étage desservi ou non par un ascenseur : dans le Vieux-Nice, deux appartements voisins peuvent offrir des conditions de vie sans rapport, et des valeurs très différentes.
Habitants et logements
Qui habite le Vieux-Nice ?
Le Vieux-Nice compte un peu moins de 4 000 habitants, mais beaucoup plus de logements que de ménages. Selon l'INSEE, près de 39 % des logements sont des résidences secondaires ou occasionnelles, presque trois fois plus que dans l'ensemble de Nice, et près d'un logement sur cinq est recensé comme vacant.
Les habitants à l'année sont majoritairement locataires et vivent souvent seuls, dans de petits logements. Le secteur Saleya-Château se distingue avec davantage de propriétaires, de grands logements et de résidents âgés ; Sainte-Réparate est le secteur des petites surfaces et des résidences secondaires.
| Recensement 2022 | Quartier | Saleya-Château | Sainte-Réparate | Visitation | Nice |
|---|---|---|---|---|---|
| Habitants | 3 860 | 1 330 | 1 190 | 1 350 | 353 700 |
| Résidences secondaires | 39,5 % | 37,3 % | 47,2 % | 34,0 % | 13,8 % |
| Logements vacants | 17,9 % | 19,9 % | 13,6 % | 20,3 % | 12,9 % |
| Propriétaires | 36,7 % | 53,1 % | 23,0 % | 33,9 % | 47,3 % |
| Locataires | 60,7 % | 44,6 % | 74,4 % | 63,3 % | 49,7 % |
| Résidences principales d'une pièce | 18,5 % | 10,5 % | 21,2 % | 23,3 % | 14,4 % |
| Résidences principales de deux pièces | 33,8 % | 28,2 % | 43,3 % | 30,7 % | 27,9 % |
| Résidences principales construites avant 1919 | 71,7 % | 73,2 % | 80,2 % | 62,9 % | 8,3 % |
| 65 ans ou plus | 27,4 % | 34,3 % | 17,4 % | 29,5 % | 23,5 % |
| Personnes seules | 56,4 % | 53,2 % | 58,6 % | 57,7 % | 46,6 % |
| Résidences principales avec stationnement | 17,1 % | 25,8 % | 9,1 % | 16,1 % | 48,4 % |
INSEE, recensement de la population 2022 (IRIS) : effectifs additionnés et parts recalculées sur le quartier. Un logement « vacant » au sens du recensement peut être en travaux, en vente ou loué de façon saisonnière. Ces données décrivent des secteurs, jamais une rue ou un immeuble.
Investir
Investir dans le Vieux-Nice : un marché attractif, encadré
Le Vieux-Nice attire de nombreux investisseurs : un emplacement central que la plupart des visiteurs de Nice traversent, des petites surfaces accessibles en prix total et, d'après notre expérience de terrain, une demande locative soutenue. Il attire aussi les acquéreurs de pied-à-terre, qui y passent quelques semaines par an.
La location touristique y est pourtant strictement encadrée : le Vieux-Nice forme à lui seul l'une des quatre zones de la ville soumises à un quota annuel d'autorisations de changement d'usage pour les meublés de tourisme. Acheter dans le quartier ne donne aucun droit automatique à louer en courte durée : un projet d'investissement doit partir de la réglementation, et non du potentiel touristique.
Location touristique à Nice : ce que dit la réglementation (novembre 2026)
- Résidence principale : depuis le 1er septembre 2026, elle peut être louée en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an (contre 90 auparavant), après enregistrement en mairie ; le numéro doit figurer sur les annonces.
- Résidence secondaire : une autorisation préalable de changement d'usage est nécessaire, temporaire (5 ans au plus), avec compensation dans certains cas, notamment au-delà d'un logement ou pour les sociétés.
- Zone à quota : les trois IRIS du Vieux-Nice forment la zone 1 du règlement de la Métropole du 22 juin 2026, avec 47 autorisations nouvelles au maximum par an. En 2026, les premières demandes ne pouvaient être déposées que du 1er septembre au 21 décembre, un seul dossier par propriétaire.
- DPE : le dossier exige un diagnostic de performance énergétique valide, de classe A à E (A à D à partir de 2034).
- Copropriété : le règlement de copropriété peut restreindre ou interdire la location de courte durée ; il doit être lu avant l'achat.
- Taxe de séjour : elle est due et déclarée auprès de la Métropole.
Références officielles (consultées le 13 novembre 2026)
- Quota du Vieux-Nice (zone 1, IRIS 0101 à 0103, 47 autorisations annuelles), calendrier de dépôt 2026, pièces exigées dont le DPE : Avis au public du 15 août 2026, Ville de Nice et Métropole Nice Côte d'Azur (PDF)
- Règles de changement d'usage applicables depuis le 1er septembre 2026 : Règlement des changements d'usage, délibération n° 2.1 du Conseil métropolitain du 22 juin 2026 (PDF)
- Résidence principale (120 jours), résidence secondaire (autorisation temporaire de 5 ans au plus), compensation, numéro d'enregistrement, copropriété : Foire aux questions du service des changements d'usage, Métropole Nice Côte d'Azur
- Dépôt des demandes en zone à quota : plateforme officielle de dépôt indiquée par l'avis au public (changementdusage.fr)
Textes de référence : Code de la construction et de l'habitation (changement d'usage des locaux d'habitation), Code du tourisme (meublés de tourisme) et loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale. Ces règles évoluent et font l'objet de recours devant les juridictions : elles doivent être vérifiées à la date de chaque projet. Cette page ne constitue pas un conseil juridique.
La location à l'année reste la solution la plus simple sur le plan réglementaire. Mais l'état de l'immeuble, la performance énergétique d'un logement ancien et les travaux de copropriété pèsent sur la rentabilité réelle, que nous ne calculons pas ici : elle dépend du prix d'achat, des loyers effectivement obtenus, des charges et de la fiscalité de chaque investisseur. Notre page Investir dans l'immobilier à Nice présente les grandes règles à connaître.
Le regard du professionnel — Charme ancien, bruit et contraintes techniques
Acheter dans le Vieux-Nice, c'est souvent choisir un appartement qui a du caractère. Mais il faut regarder au-delà de son charme.
L'absence d'ascenseur, la distribution des pièces, la luminosité, la qualité des planchers, l'état des parties communes et les travaux de copropriété sont autant d'éléments essentiels. Je recommande de lire les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale : on y découvre souvent les travaux de façade, de toiture ou de cage d'escalier à venir.
Le bruit mérite une attention particulière. Certaines rues sont très animées en journée comme en soirée, notamment autour des commerces et des restaurants. Une bonne isolation des fenêtres améliore le confort intérieur, mais ne supprime pas les nuisances lorsqu'on ouvre les fenêtres, ce qui arrive souvent l'été.
La possibilité d'installer une climatisation doit également être étudiée avant l'achat. Dans les immeubles historiques, les contraintes architecturales, les règles de copropriété et les autorisations nécessaires peuvent rendre cette installation compliquée, voire impossible selon le projet.
Pour un investissement, les charges de copropriété peuvent être relativement modestes dans certaines petites copropriétés anciennes, mais ce n'est pas une règle générale : les travaux sur les façades, les toitures ou les parties communes peuvent représenter des dépenses importantes, à répartir entre peu de copropriétaires.
Enfin, la forte attractivité touristique du Vieux-Nice ne signifie pas qu'un appartement peut automatiquement être loué sur une plateforme de location saisonnière. La réglementation locale, l'autorisation de changement d'usage, le règlement de copropriété, le DPE et le statut du logement doivent être examinés avant de bâtir un projet d'investissement.
Marc Van den Broeck — 35 ans d'expérience sur le marché immobilier niçois.
Faire estimer un appartement dans le Vieux-Nice selon ses caractéristiques
L'auteur · VDB Immobilier Nice
Marc Van den Broeck, une lecture du Vieux-Nice
35 ans d'expérience dans l'immobilier à Nice. Marc Van den Broeck est spécialisé dans l'analyse des marchés immobiliers locaux. Il confronte les transactions DVF à ce qu'il observe sur le terrain : l'adresse, l'immeuble, l'étage, la lumière, la vue et l'environnement de chaque bien.
Sur cette page, il compare les secteurs du Vieux-Nice, ses rues et ses types d'appartements, pour expliquer pourquoi deux logements voisins peuvent avoir des valeurs si différentes.
Vous vendez un appartement dans le Vieux-Nice ?
Son prix ne se lit pas dans la médiane du quartier. L'étage, la lumière, l'ascenseur, la vue, le bruit, une terrasse ou l'état de la copropriété peuvent le placer bien au-dessus ou en dessous. Une estimation sérieuse part des ventes réelles de la rue et du secteur, puis de la visite.
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Questions fréquentes
Prix immobilier dans le Vieux-Nice : vos questions
Quel est le prix au m² d'un appartement dans le Vieux-Nice ?
Sur les ventes d'appartements anciens du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026, le prix médian du quartier est de 5 530 €/m² (1 070 ventes). La moitié des ventes se situe entre 4 290 et 7 050 €/m².
Quel est le secteur le plus cher du Vieux-Nice ?
Le secteur Saleya-Château, autour du cours Saleya et du front de mer, avec une médiane de 6 940 €/m², devant Sainte-Réparate (5 400 €/m²) et la Visitation (4 990 €/m²). Sur le quai des États-Unis lui-même, les prix sont encore plus élevés.
Un dernier étage vaut-il plus cher dans le Vieux-Nice ?
En général oui, parce qu'il apporte la lumière, le dégagement et parfois une vue sur les toits ou la mer, rares dans les ruelles. Mais sans ascenseur, l'écart se réduit et le public se restreint. Les DVF n'indiquent pas l'étage : seule une estimation sur place permet de le mesurer.
Les appartements avec terrasse sont-ils nombreux ?
Non. Dans un quartier construit pour l'essentiel avant 1919, les vraies terrasses et les tropéziennes sont rares. Il faut vérifier qu'elles sont privatives, autorisées et étanches avant d'en faire un argument de prix.
Le Vieux-Nice est-il bruyant ?
Certaines rues et places le sont, surtout en soirée et en été : cours Saleya, place Rossetti, rue de la Préfecture, abords de la place Garibaldi. D'autres rues sont plus calmes, et un appartement sur cour ou à un étage élevé est beaucoup moins exposé. Une visite en soirée est recommandée.
Peut-on louer un appartement du Vieux-Nice en location touristique ?
Pas librement. Une résidence principale peut être louée 120 jours par an au plus. Pour une résidence secondaire, il faut une autorisation de changement d'usage : le Vieux-Nice est une zone à quota, limitée à 47 autorisations nouvelles par an selon le règlement applicable depuis le 1er septembre 2026. Le règlement de copropriété et le DPE comptent aussi.
Le quai des États-Unis fait-il partie du Vieux-Nice ?
Oui. Le quai des États-Unis, la rue des Ponchettes et le quai Rauba-Capeu appartiennent au quartier et sont comptés dans cette page. Leur marché, très particulier, fait l'objet d'une étude spécialisée. La place Garibaldi, en revanche, appartient pour l'essentiel au quartier Port – Garibaldi.
Les prix ont-ils augmenté dans le Vieux-Nice ?
La médiane des ventes de juillet 2024 à juin 2026 (5 900 €/m²) est supérieure à celle de juillet 2021 à juin 2023 (5 270 €/m²). Ces deux médianes comparent des ventes différentes ; l'incertitude est trop forte pour publier un taux d'évolution.
Sources et méthode
D'où viennent ces chiffres ?
- Source
- Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, données géolocalisées d'Etalab, millésime octobre 2026 (série DVF-E2610_P5-2107-2606), retenu le 7 novembre 2026.
- Période
- Ventes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026 (cinq ans glissants).
- Périmètre
- Quartier Vieux-Nice de notre carte des 34 quartiers : les trois IRIS Saleya-Château, Vieux Nice-Sainte-Réparate et Vieux Nice-Visitation (environ 50 hectares).
- Ventes retenues
- Ventes d'un seul appartement ancien (hors ventes en l'état futur d'achèvement, adjudications, échanges, ventes en bloc), situées par leur point géographique. Les maisons ne sont pas comptées.
- Prix au m²
- Valeur foncière déclarée divisée par la surface bâtie (et non la surface Carrez), dépendances comprises. Une médiane de ventes observées n'est pas l'estimation d'un bien particulier.
- Publication
- Chaque statistique est examinée avant publication : nombre de ventes, homogénéité des biens vendus, sensibilité aux valeurs extrêmes, poids éventuel d'un même immeuble, confidentialité et utilité pour le lecteur. Il n'existe pas de seuil automatique : une médiane calculée sur peu de ventes peut être publiée si elle est vérifiée et informative. Une vente authentique n'est jamais écartée pour son seul prix. Valeurs arrondies à 10 €.
- Composition du marché
- Le quartier compte beaucoup de petites surfaces et un haut de marché concentré près du cours Saleya et du front de mer. Les ventes au-dessus de 6 500 €/m² ont été vérifiées une à une dans les données d'origine. Aucune ne présente d'anomalie démontrée (vente de plusieurs logements, local commercial, nature de mutation) ; 81 présentent un point non résolu (surface bâtie très différente de la surface Carrez) ou une très petite surface. Par prudence, elles ne sont pas comptées dans les seuils du haut de marché ; elles restent dans les médianes, comme sur la carte des prix. Les médianes de rue ne sont publiées que lorsque les ventes sont assez nombreuses et homogènes ; aucune médiane n'est publiée au-delà de 90 m², ni pour un taux d'évolution.
- Habitants et logements
- INSEE, recensement de la population 2022 par IRIS ; effectifs additionnés et parts recalculées sur le quartier.
- Réglementation
- Métropole Nice Côte d'Azur : règlement des changements d'usage (délibération n° 2.1 du 22 juin 2026), avis au public du 15 août 2026 sur les zones à quotas, foire aux questions du service des changements d'usage, consultés le 13 novembre 2026.
Notre méthode détaillée : médiane, quartiles, P10 et P90
Pour approfondir
- Le quai des États-Unis et les Ponchettes : le front de mer du Vieux-Nice
- Prix immobilier autour de la Coulée verte et de la Promenade du Paillon
- Prix immobilier au Port de Nice : Garibaldi, Bonaparte et Antiquaires
- La carte des prix au m² des 34 quartiers de Nice
- La carte des quartiers et des secteurs de Nice
- Investir dans l'immobilier à Nice
- Prix immobilier à Libération : rues, secteurs et appartements
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