Étude spécialisée · Port de Nice
Immobilier au port de Nice : prix des appartements autour du bassin Lympia
Des façades ocre et rouges qui se reflètent dans l'eau, les pointus amarrés le long des quais, les ferries pour la Corse au fond du port et la colline du Château juste à côté : le bassin Lympia est l'un des paysages les plus connus de Nice. C'est aussi un marché immobilier à part, où le prix d'un appartement dépend beaucoup de ce qu'il voit. Cette étude décrit les ventes réelles d'appartements autour du bassin, ce qu'elles révèlent et ce qu'elles ne disent pas.
DonnéesVentes d'appartements anciens enregistrées dans les DVF (DGFiP), du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026, millésime octobre 2026 · périmètre : IRIS Port de l'INSEE, à l'intérieur du quartier Port – Garibaldi · calculs VDB Immobilier.
Prix médian des appartements
6 110 €/m²
Appartements anciens, juillet 2021 – juin 2026
Ventes analysées
329
Dans l'IRIS Port, autour du bassin
Un quart des ventes au-delà de
7 910 €/m²
Et une sur dix au-delà de 10 310 €/m²
Budget médian
285 000 €
Prix de vente, toutes surfaces
Repères, même période et même méthode : quartier Port – Garibaldi 5 350 €/m² · Nice 4 630 €/m². Ces médianes décrivent des ventes observées, pas la valeur d'un bien particulier.
Périmètre de l'étude
Le bassin Lympia et ses quais : le périmètre de l'étude
Cette étude porte sur l'IRIS Port de l'INSEE (22,5 ha), l'un des six secteurs du quartier Port – Garibaldi. Il entoure le bassin : le quai Lunel au pied du Château, les quais Papacino, des Docks et des Deux-Emmanuel, le boulevard Stalingrad, et quelques rues en retrait, comme la rue de Foresta ou le haut de la rue Catherine-Ségurane.
Un IRIS n'est pas une vue sur le port. Ce découpage statistique de l'INSEE ne coïncide pas avec les seuls immeubles qui regardent le bassin. Il comprend des appartements sur cour ou dans des rues sans vue, et le boulevard Stalingrad y pèse plus d'un tiers des ventes. À l'inverse, la place de l'Île-de-Beauté, au fond du port, appartient au secteur voisin de Bonaparte, et les derniers numéros du boulevard Stalingrad au quartier du Mont-Boron.
Prix au m²
Prix des appartements autour du bassin Lympia
Sur les 329 ventes d'appartements anciens enregistrées du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026, la moitié s'est conclue sous 6 110 €/m². C'est 14 % de plus que l'ensemble du quartier Port – Garibaldi et 32 % de plus que la médiane de Nice. Mais la fourchette est large : un quart des ventes reste sous 4 940 €/m², un quart dépasse 7 910 €/m², et une sur dix dépasse 10 310 €/m².
6 110 €médiane
4 940 €Q1
7 910 €Q3
10 310 €P90
Q1 et Q3 encadrent la moitié centrale des ventes ; 10 % des ventes dépassent le P90.
Un marché qui s'étire vers le haut
À quelques dizaines de mètres d'écart, on passe d'un appartement sur cour vendu sous 4 000 €/m² à un appartement de quai vendu au-delà de 10 000 €/m². La répartition des ventes le montre bien : un large socle entre 4 000 et 8 000 €/m², puis une longue traîne de ventes plus élevées.
Une vente à la découpe dans un immeuble des quais
21 ventes, soit 6 % du total, proviennent d'une même opération : un immeuble des quais acheté en bloc, dont les appartements ont été rénovés puis revendus un par un. Ce sont des ventes authentiques, et nous les conservons. Elles se situent pour la plupart dans le haut de la fourchette (en bleu ci-dessus).
Leur influence sur les chiffres
- La médiane bouge peu : 6 110 €/m² avec ces ventes, 6 000 €/m² sans elles.
- Le haut de la fourchette bouge davantage : le P90 passe de 10 310 à 9 350 €/m², et les ventes à 10 000 €/m² ou plus de 27 à 13.
Évolution et volumes
Combien de ventes, et des prix en hausse ?
- 85
- 60
- 47
- 71
- 66
juil. 2021
juin 2022juil. 2022
juin 2023juil. 2023
juin 2024juil. 2024
juin 2025juil. 2025
juin 2026
Ventes d'appartements anciens par période de douze mois (juillet à juin), IRIS Port.
Des ventes récentes nettement plus chères
Sur les deux dernières années de la série (juillet 2024 – juin 2026), la médiane atteint 6 950 €/m² (137 ventes), contre 5 440 €/m² sur juillet 2021 – juin 2023. Sans l'opération de découpe, elle serait de 6 590 €/m².
Pourquoi nous ne donnons pas de taux
Avec 60 à 85 ventes par an, l'écart entre deux périodes reste très incertain : selon les ventes retenues, il pourrait être deux fois plus faible ou nettement plus fort. Il dépend aussi des appartements vendus, plus nombreux sur les quais ces dernières années. La hausse est réelle ; son ampleur exacte ne se mesure pas à cette échelle. Pour l'ensemble du quartier, notre étude Port – Garibaldi publie une évolution sur près de 1 700 ventes.
Surfaces et budgets
Studios, deux-pièces, grands appartements : prix et budgets
Autour du bassin, le marché est fait surtout de petites et moyennes surfaces : les deux-pièces représentent 39 % des ventes. Les studios et petits appartements se vendent le plus cher au m², comme partout à Nice. Plus inhabituel : les appartements de 65 à 90 m² ne se vendent pas moins cher au m² que les 45 à 65 m². Sur les quais, une grande surface a souvent plus de façade sur le bassin, donc plus de vue.
- moins de 30 m² (44 ventes)7 010 €/m²
- 30 à 45 m² (86 ventes)6 430 €/m²
- 45 à 65 m² (109 ventes)5 390 €/m²
- 65 à 90 m² (56 ventes)6 030 €/m²
90 m² et plus : 34 ventes seulement, aux prix très dispersés d'un immeuble à l'autre ; nous ne publions pas de médiane pour cette tranche.
| Type (ventes) | Surface médiane | Prix médian au m² | Prix de vente médian |
|---|---|---|---|
| 1 pièce (72) | 30 m² | 6 640 €/m² | 192 000 € |
| 2 pièces (127) | 46 m² | 6 190 €/m² | 267 000 € |
| 3 pièces (70) | 60 m² | 5 780 €/m² | 335 000 € |
| 4 pièces et plus (58) | 83 m² | 5 700 €/m² | 461 000 € |
Prix de vente = valeur foncière déclarée, dépendances comprises (cave, parking), arrondie au millier d'euros.
Emplacements
Quais, boulevard Stalingrad, rues en retrait : des situations très différentes
Les écarts de prix autour du bassin s'expliquent d'abord par la situation. Sur les adresses de quai, la majorité des ventes dépasse 7 000 €/m². Dans les rues en retrait et sur le boulevard Stalingrad, la médiane se situe autour de 5 650 €/m² (229 ventes). Voici comment nous lisons ces emplacements sur le terrain ; ce sont des tendances, qui ne dispensent pas d'examiner chaque immeuble.
Quai Lunel, côté Château
Les façades colorées les plus photographiées du port, adossées à la colline du Château. Vue directe sur le bassin et les bateaux, terrasses de restaurants au pied des immeubles.
Quais Papacino et des Docks
Le cœur du port de plaisance. Les immeubles y sont d'époques variées ; dans les étages, la vue plonge sur le bassin. Quelques grandes résidences y concentrent une bonne partie des ventes.
Quai des Deux-Emmanuel
Côté Mont-Boron, face au Château. Les appartements qui donnent sur le bassin regardent vers l'ouest et profitent d'une très belle lumière en fin de journée. Le quai est en général moins exposé à la circulation que le quai Lunel : à caractéristiques comparables, un appartement y est souvent plus recherché. Tout dépend ensuite de l'immeuble, de l'étage et des nuisances, terrasses ou activité du port.
Boulevard Stalingrad
Plus d'un tiers des ventes de l'IRIS. Un axe circulé qui monte vers le Mont-Boron ; selon l'étage et le côté de l'immeuble, la vue sur le port va de nulle à très belle.
Les rues en retrait, côté Château
Rue de Foresta, rue Catherine-Ségurane, impasse Jeanne-Marlin : des immeubles anciens, plus calmes, souvent sans vue sur le bassin. Les prix s'y rapprochent de ceux du quartier.
Avenue Lympia
L'avenue qui longe l'arrière-port vers le boulevard Carnot : seul son début appartient à l'IRIS Port, le reste relève du quartier du Mont-Boron.
Lecture terrain de Marc Van den Broeck (VDB Immobilier), à réexaminer à chaque actualisation. Nous ne publions pas de médiane par quai : plusieurs quais dépendent d'un ou deux immeubles.
Architecture et cadre de vie
Vivre au bord du bassin Lympia : architecture, avantages et contraintes
Creusé à partir de 1749, à l'époque du royaume de Sardaigne, le port Lympia doit son nom à une source d'eau limpide. Autour du bassin, les immeubles anciens aux façades ocre, rouges ou jaunes, aux volets verts et aux corniches soulignées, composent l'un des ensembles les plus homogènes de Nice. Ils côtoient, sur certains quais, des immeubles plus récents.
Ce que l'on vient chercher
- La vue sur l'eau et les bateaux, rare en ville, et la lumière sur les façades.
- Le Vieux-Nice, le Château et les plages à pied ; le tramway (ligne 2) au terminus Port Lympia.
- Des restaurants, des commerces de bouche et une vie de quartier toute l'année, pas seulement en été.
Ce qu'il faut regarder de près
- Le bruit : circulation sur les quais et le boulevard Stalingrad, terrasses le soir, mouvements des ferries.
- Le stationnement : seules 33,3 % des résidences principales ont un emplacement (Nice : 48,4 %).
- L'immeuble ancien : ascenseur, état des parties communes, travaux votés ou à prévoir.
Un bâti ancien
45,6 % des résidences principales datent d'avant 1946 (Nice : 20,0 %).
Des résidences secondaires
25,9 % des logements sont des résidences secondaires ou occasionnels (Nice : 13,8 %) : le port attire aussi les acheteurs de pied-à-terre.
Des petits ménages
Environ 1 730 habitants ; la moitié des ménages sont des personnes seules (50,6 %). Revenu médian 2021 : 23 460 € par unité de consommation.
INSEE, recensement de la population 2022 et Filosofi 2021, IRIS Port.
Ventes remarquables et haut de marché
Appartements avec vue sur le port : le haut de marché
Une vente sur cinq autour du bassin atteint ou dépasse 8 000 €/m². C'est bien plus que dans le reste du quartier Port – Garibaldi, et ce haut de marché se concentre sur les quais.
4 940–7 910 €
Marché habituel. La moitié centrale des ventes.
66
À 8 000 €/m² ou plus. Soit 20 % des ventes.
27
À 10 000 €/m² ou plus. Sur 11 adresses seulement, dont l'immeuble de la vente à la découpe.
Une douzaine
Au-delà de 12 000 €/m². Des ventes rares, sur quelques immeubles des quais, que nous ne détaillons pas.
Ce que montrent ces ventes
- La majorité des ventes à 10 000 €/m² ou plus a une adresse de quai, même sans l'opération de vente à la découpe.
- Elles ne portent pas que sur des studios : on y trouve des deux-pièces comme des appartements familiaux.
- Elles restent minoritaires : la plupart des appartements du secteur se vendent entre 4 900 et 7 900 €/m².
Ce qu'elles ne disent pas
Les DVF n'indiquent ni l'étage, ni la vue, ni le balcon, ni l'état de l'appartement. Nous n'attribuons donc pas ces prix à une caractéristique particulière, et nous ne publions ni adresse, ni date, ni surface permettant de reconnaître une vente. Une vente remarquable ne fixe pas la valeur d'un quai ou d'un immeuble.
Une vente à la découpe : des appartements rénovés, vendus un par un
Une partie de ce haut de marché vient d'une seule opération. Les DVF ne le disent pas, mais nous la connaissons sur le terrain : un immeuble des quais acheté en bloc, dont les appartements ont été rénovés puis revendus un par un à partir de 2024. Ces 21 ventes sont authentiques et restent dans nos chiffres. La plupart ont dépassé 10 000 €/m², mais pas toutes : quelques-unes se sont conclues entre 6 000 et 10 000 €/m².
Ce sont des prix d'appartements vendus rénovés, sur un quai : ils additionnent l'emplacement, la vue et l'état du logement. Ils ne disent pas ce que vaut un appartement à rénover du même secteur, ni même du même immeuble. Pour comparer, il faut tenir compte du coût et de la durée des travaux, puis de l'étage et de la vue de chaque appartement.
Du marché courant à l'exceptionnel : ce qui fait la différence
Vue sur le bassin
Frontale, plongeante ou de biais : la vue sur l'eau et les bateaux est le premier critère.
Étage
Il commande la vue, la lumière et l'éloignement du bruit des quais.
Balcon ou terrasse
Rare dans les immeubles anciens du port, il fait une vraie différence.
Côté bassin ou côté cour
Dans un même immeuble, deux appartements peuvent ne pas avoir la même valeur.
Bruit
Terrasses, circulation, ferries : à vérifier à plusieurs heures de la journée.
Immeuble et rénovation
Ascenseur, état de la façade, travaux de copropriété, qualité de la rénovation intérieure.
Un appartement avec vue sur le port ne s'estime pas avec une médiane : la vue, l'étage, le bruit et l'état de l'immeuble se vérifient sur place.
Le reste du quartier
Le bassin Lympia et le quartier Port – Garibaldi
Le bassin est le secteur le plus cher du quartier Port – Garibaldi. Cassini et Bonaparte, juste au nord, le suivent de près ; Garibaldi, Barla et Riquier-Fontaine de la Ville forment des marchés plus accessibles. Médianes des appartements anciens, même période et même méthode :
- Riquier-Fontaine de la Ville4 580 €/m²
- Nice4 630 €/m²
- Garibaldi4 720 €/m²
- Barla4 930 €/m²
- Quartier Port – Garibaldi5 350 €/m²
- Bonaparte5 410 €/m²
- Cassini5 870 €/m²
- Bassin Lympia (IRIS Port)6 110 €/m²
L'auteur · VDB Immobilier Nice
Marc Van den Broeck, une lecture de terrain du port
35 ans d'expérience dans l'immobilier à Nice. Marc Van den Broeck est spécialisé dans l'analyse des marchés immobiliers locaux. Il confronte les transactions DVF à ce qu'il observe sur le terrain : l'adresse, l'immeuble, l'étage, la vue et l'environnement de chaque bien.
Au port, il s'attache à ce que les médianes décrivent mal : la vue sur le bassin, l'exposition au bruit, la qualité des immeubles anciens et les appartements atypiques des quais.
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Une estimation fondée sur les ventes réelles autour du bassin, puis sur la visite : vue, étage, exposition, bruit, immeuble, travaux.
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Questions fréquentes
Immobilier au port de Nice : vos questions
Quel est le prix au m² d'un appartement au port de Nice, autour du bassin Lympia ?
Dans l'IRIS Port, qui entoure le bassin, le prix médian des appartements anciens vendus du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026 est de 6 110 €/m² (329 ventes). La moitié des ventes se situe entre 4 940 et 7 910 €/m². C'est une médiane de ventes observées, pas la valeur d'un bien particulier.
Un appartement avec vue sur le port se vend-il plus cher ?
Généralement oui, mais les DVF n'indiquent pas la vue. Ce que l'on observe : la majorité des ventes à 10 000 €/m² ou plus a une adresse de quai, alors que les rues en retrait et le boulevard Stalingrad se situent autour de 5 650 €/m² en médiane. La vue, l'étage et le bruit se vérifient sur place.
Les prix ont-ils augmenté autour du bassin ?
Les ventes récentes sont nettement plus chères : 6 950 €/m² en médiane de juillet 2024 à juin 2026, contre 5 440 €/m² de juillet 2021 à juin 2023. Une partie de l'écart tient aux appartements vendus, dont une vente à la découpe sur les quais ; avec si peu de ventes par an, nous ne publions pas de taux d'évolution.
Quelle différence avec le quartier Port – Garibaldi ?
Le quartier Port – Garibaldi réunit six secteurs, de la place Garibaldi à Riquier ; sa médiane est de 5 350 €/m². Cette étude ne porte que sur l'IRIS Port, autour du bassin.
Quel budget pour un deux-pièces au port de Nice ?
Autour du bassin, le prix de vente médian d'un deux-pièces est d'environ 267 000 € pour 46 m² (cave ou parking compris le cas échéant). Selon la vue et l'étage, l'écart peut être important.
Sources et méthode
D'où viennent ces chiffres ?
- Source
- Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, données géolocalisées d'Etalab, millésime octobre 2026 (série DVF-E2610_P5-2107-2606), retenu le 7 novembre 2026.
- Période
- Ventes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026 (cinq ans glissants).
- Périmètre
- IRIS Port de l'INSEE (060880202), à l'intérieur du quartier Port – Garibaldi de notre carte des 34 quartiers. Ce n'est pas un quartier de plus : c'est un secteur du quartier, choisi parce qu'il entoure le bassin.
- Ventes retenues
- Ventes d'un seul appartement ancien (hors ventes en l'état futur d'achèvement, adjudications, échanges, ventes en bloc), situées par leur point géographique.
- Prix au m²
- Valeur foncière déclarée divisée par la surface bâtie (et non la surface Carrez), dépendances comprises. Une médiane de ventes observées n'est pas l'estimation d'un bien particulier.
- Publication
- Chaque statistique est examinée avant publication : nombre de ventes, homogénéité des biens vendus, sensibilité aux valeurs extrêmes, poids éventuel d'un même immeuble, confidentialité et utilité pour le lecteur. Il n'existe pas de seuil automatique. Une vente authentique n'est jamais écartée pour son seul prix. Valeurs arrondies à 10 €.
- Composition du marché
- 21 ventes (6 %) proviennent d'une même opération de vente à la découpe dans un immeuble des quais ; authentiques, elles sont conservées. Sans elles, la médiane serait de 6 000 €/m² et le P90 de 9 350 €/m² : le haut de la fourchette y est sensible, la médiane très peu. L'immeuble le plus vendu représente 14 % des ventes ; sans lui, la médiane varie de moins de 2 %. Pas de médiane par quai ni par rue, ni de taux d'évolution.
- Habitants et logements
- INSEE, recensement de la population 2022 (IRIS) ; revenus : INSEE Filosofi 2021, publiés par IRIS seulement.
Notre méthode détaillée : médiane, quartiles, P10 et P90
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