Quartier Mont-Boron – Mont-Alban · Port et littoral Est
Prix immobilier Mont-Boron – Mont-Alban à Nice
À l'est du port, le quartier Mont-Boron – Mont-Alban réunit quatre secteurs aux marchés distincts : les pentes boisées et les villas du Mont-Boron, le boulevard Carnot et la basse corniche, les résidences du Mont-Alban autour de la corniche André-de-Joly, et les hauteurs plus résidentielles de Bischoffsheim. D'un secteur à l'autre, la vue, la pente, la circulation et le type d'immeuble changent, et les prix avec eux. Cette page analyse les ventes réelles d'appartements du quartier et ce qui les distingue.
DonnéesVentes d'appartements anciens enregistrées dans les DVF (DGFiP), du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026, millésime octobre 2026 · périmètre : quartier Mont-Boron – Mont-Alban de la carte des 34 quartiers · calculs VDB Immobilier.
Prix médian
7 260 €/m²
Appartements anciens, juillet 2021 – juin 2026
Ventes analysées
1 065
Dans les quatre secteurs du quartier
Médiane récente
7 650 €/m²
395 ventes de juillet 2024 – juin 2026
Valeur foncière médiane
470 000 €
Montant total déclaré par vente, dépendances comprises (cave, parking)
Médiane de Nice sur la même période et avec la même méthode : 4 630 €/m². Le quartier se situe 57 % au-dessus.
Étude complémentaire : immobilier de prestige au Mont-Boron
Périmètre statistique
Où commence et où s'arrête le quartier ?
Tous les chiffres de cette page portent sur le quartier Mont-Boron – Mont-Alban de notre carte des 34 quartiers de Nice : le grand quartier « Mont Boron » de l'INSEE, formé de quatre IRIS (Mont Boron, Carnot, Mont Alban et Bischoffsheim). Il s'étend de l'entrée du port à la limite de Villefranche-sur-Mer, et de la mer aux hauteurs du Mont-Alban.
Ce qui est compté, ce qui ne l'est pas. Le boulevard Franck-Pilatte et les derniers numéros du boulevard Stalingrad appartiennent à ce quartier, et non au Port. À l'inverse, le boulevard Bischoffsheim se trouve surtout dans le quartier Saint-Roch, et la partie nord du boulevard du Mont-Boron dans Riquier – République. Le nom d'une rue ne suffit donc pas à la rattacher au quartier.
| Secteur (IRIS INSEE) | Ventes | Prix médian |
|---|---|---|
| Mont Boron | 401 | 9 390 €/m² |
| Carnot | 247 | 7 290 €/m² |
| Mont Alban | 283 | 5 540 €/m² |
| Bischoffsheim | 134 | 6 340 €/m² |
| Ensemble du quartier | 1 065 | 7 260 €/m² |
Médianes DVF des appartements anciens vendus dans chaque secteur ; la composition de chaque marché est décrite dans la méthode, en bas de page.
Prix au m²
Le Mont-Boron – Mont-Alban et ses voisins
Sur les 1 065 ventes d'appartements anciens enregistrées du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026, la moitié s'est conclue sous 7 260 €/m². Le quartier se situe nettement au-dessus de ses voisins, le Port, Riquier et Saint-Roch.
- Saint-Roch3 880 €/m²
- Riquier – République4 480 €/m²
- Nice4 630 €/m²
- Port – Garibaldi5 350 €/m²
- Mont-Boron – Mont-Alban7 260 €/m²
Médianes des quartiers de la carte des prix au m², même période et même méthode.
Quatre secteurs
Le quartier, secteur par secteur
Les quatre IRIS de l'INSEE servent ici de repères de lecture : ce sont des unités statistiques, pas des frontières vécues. Entre le Mont-Boron et le Mont-Alban, l'écart de prix médian dépasse 3 800 € au m².
IRIS Mont Boron
Pentes boisées, villas et vues sur la baie
- 9 390 €/m²
- 401 ventes
Voies principalesPremiers numéros du boulevard du Mont-Boron, boulevard Maurice-Maeterlinck, avenue Jean-Lorrain, chemin des Crêtes, Cap de Nice, et une partie des boulevards Carnot et Franck-Pilatte
Le cœur historique du quartier et l'essentiel de son haut de marché : villas anciennes, résidences de standing, vues sur la baie des Anges ou sur le large. Les écarts de prix y sont très grands d'une adresse à l'autre.
Lire l'étude : immobilier de prestige au Mont-Boron
Carte : situation de l'IRIS dans le quartier (contours INSEE).
IRIS Carnot
Basse corniche et front de mer vers le port
- 7 290 €/m²
- 247 ventes
- moitié des ventes 5 730–8 660 €
Voies principalesBoulevard Carnot, boulevard Franck-Pilatte (en grande partie)
Le bas du quartier, entre l'entrée du port et la basse corniche : de belles vues et, pour une partie, la mer et les plages à pied ; une circulation importante sur les grands axes. La face de l'immeuble compte autant que l'adresse.
Carte : situation de l'IRIS dans le quartier (contours INSEE).
IRIS Mont Alban
Résidences de la corniche André-de-Joly
- 5 540 €/m²
- 283 ventes
Voies principalesCorniche André-de-Joly, avenue du Mont-Alban, chemin du Fort-du-Mont-Alban, une partie du boulevard du Mont-Boron
Un secteur plus résidentiel et plus accessible : de grandes résidences, construites pour la plupart entre 1946 et 1990, sur les pentes du Mont-Alban, souvent avec vue. Le prix dépend beaucoup de la résidence.
Carte : situation de l'IRIS dans le quartier (contours INSEE).
IRIS Bischoffsheim
Hauteurs résidentielles, maisons et jardins
- 6 340 €/m²
- 134 ventes
- moitié des ventes 5 050–7 910 €
Voies principalesHaut du boulevard du Mont-Boron et voies résidentielles des hauteurs
Le secteur le plus pavillonnaire du quartier : près d'un logement sur trois est une maison et près de huit ménages sur dix sont propriétaires. Les appartements y restent moins chers qu'au Mont-Boron.
Carte : situation de l'IRIS dans le quartier (contours INSEE).
Observations : lecture terrain de Marc Van den Broeck (VDB Immobilier), à réexaminer à chaque actualisation. Elles décrivent des tendances et ne s'appliquent pas à chaque immeuble.
Évolution et volumes
Combien de ventes, et que dit la médiane récente ?
- 256
- 236
- 178
- 211
- 184
juil. 2021
juin 2022juil. 2022
juin 2023juil. 2023
juin 2024juil. 2024
juin 2025juil. 2025
juin 2026
Ventes d'appartements anciens par période de douze mois (juillet à juin), quartier Mont-Boron – Mont-Alban.
Une médiane récente supérieure à celle de l'ensemble de la période
La médiane des 395 ventes de juillet 2024 – juin 2026 (7 650 €/m²) est supérieure à celle des cinq années étudiées (7 260 €/m²).
Ce que cet écart ne dit pas
Il compare des ventes différentes : quelques grandes surfaces avec vue suffisent à déplacer une médiane. Ce n'est ni une hausse à qualité constante, ni un taux d'évolution, que l'incertitude ne permet pas de publier ici.
Surfaces
Prix au m² selon la surface
Entre 30 et 90 m², les prix au m² restent proches les uns des autres : contrairement à ce que l'on observe souvent à Nice, les petites surfaces n'y sont pas nettement plus chères au m². Les très petites surfaces et les grands appartements, nombreux au Mont-Boron, sont trop hétérogènes ici pour qu'une médiane les décrive utilement : on y trouve aussi bien des résidences des années 1960 que des appartements d'exception.
- 30 à 45 m² (154 ventes)6 660 €/m²
- 45 à 65 m² (242 ventes)6 390 €/m²
- 65 à 90 m² (285 ventes)7 090 €/m²
Moins de 30 m² : 98 ventes ; 90 m² et plus : 286 ventes, soit une vente sur quatre.
Ventes remarquables et haut de marché
Au-delà de la médiane : le haut de marché du quartier
La médiane décrit le marché courant. Dans ce quartier, une vente sur cinq dépasse 10 000 €/m² : ce sont des appartements particuliers, que seule une estimation sur place permet de situer.
215
À 10 000 €/m² ou plus. Soit 20,2 % des ventes du quartier, réparties sur 23 voies.
117
À 12 000 €/m² ou plus. Soit 11,0 % des ventes ; au-delà, quelques dizaines de ventes que nous ne détaillons pas.
158
Dans l'IRIS Mont Boron. Sur les 215 ventes à 10 000 €/m² ou plus du quartier.
Nous ne publions ni adresse, ni date, ni surface permettant de reconnaître une vente.
Pour approfondir
Le haut de marché du Mont-Boron fait l'objet d'une étude spécialisée, sur le périmètre de l'IRIS Mont Boron : villas anciennes, vues sur la baie, premiers numéros du boulevard du Mont-Boron, Cap de Nice.
Lire l'étude spécialisée de l'immobilier de prestige au Mont-Boron
Une terrasse profonde avec vue, au calme ? C'est précisément le type de bien que la médiane décrit mal. Une estimation part des ventes comparables du secteur, puis de la visite.
Cadre de vie
Vue, bruit, pente : ce qui fait la différence
Au Mont-Boron comme au Mont-Alban, la vue est un facteur majeur de valeur, mais elle ne dit pas tout. Deux grands axes traversent le quartier à des altitudes différentes : en bas, le boulevard Carnot et la basse corniche vers le Cap de Nice ; plus haut, la corniche André-de-Joly. Ils desservent de nombreuses résidences avec vue, et leur circulation pèse sur certaines façades. De quel côté de l'immeuble se trouvent le séjour et la terrasse ? C'est souvent la première question à poser.
Monter pour la vue, descendre pour la vie à pied
Les plus larges panoramas se trouvent souvent en hauteur, au prix de la pente : rues en lacets, escaliers, retour à pied plus difficile depuis le port. En bas, autour du boulevard Franck-Pilatte, le terrain est plus plat et la mer se rejoint à pied, avec une vue plus frontale.
La voiture et le stationnement
Selon l'INSEE, 66,4 % des résidences principales du quartier disposent d'un emplacement de stationnement (Nice : 48,4 %) et 81,7 % des ménages ont une voiture (Nice : 62,6 %). Dans les secteurs en pente, un garage a une vraie valeur d'usage, à l'achat comme à la revente.
Ce que les chiffres ne montrent pas. Une terrasse côté mer ou côté route, une résidence au bord d'un axe ou en retrait, un dernier étage ou un rez-de-jardin : deux appartements de même surface peuvent se vendre à des prix très différents. La médiane est un point de départ, pas une estimation.
Habitants et logements
Qui habite le quartier ?
Un quartier âgé, de propriétaires, où près d'un logement sur trois est une résidence secondaire : le Mont-Boron – Mont-Alban attire autant des résidents à l'année que des acquéreurs de pied-à-terre. Les écarts entre secteurs sont marqués : résidences secondaires et retraités au Mont-Boron, maisons et propriétaires à Bischoffsheim, locataires à Carnot.
| Recensement 2022 | Quartier | Mont Boron | Carnot | Mont Alban | Bischoffsheim | Nice |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Habitants | 7 110 | 1 940 | 1 590 | 2 430 | 1 150 | 353 700 |
| Résidences secondaires | 29,2 % | 40,8 % | 26,3 % | 12,6 % | 36,1 % | 13,8 % |
| Propriétaires | 65 % | 68,6 % | 51,9 % | 65,2 % | 78,2 % | 47,3 % |
| 65 ans ou plus | 35,3 % | 42,7 % | 37,7 % | 31,3 % | 28,3 % | 23,5 % |
| Maisons | 14,5 % | 16,6 % | 4,2 % | 9,3 % | 32,3 % | 6,6 % |
| Logements de 120 m² ou plus | 12,1 % | 17,6 % | 4,8 % | 9,4 % | 18,8 % | 4 % |
| Cadres | 18,5 % | 19,9 % | 13,8 % | 17,8 % | 23,6 % | 10,7 % |
| Revenu médian 2021 (par unité de consommation) | — | 38 870 € | 27 430 € | 29 320 € | 34 330 € | — |
INSEE, recensement de la population 2022 (IRIS) : effectifs additionnés et parts recalculées sur le quartier. Revenus : INSEE Filosofi 2021, publiés par IRIS seulement, qui ne s'additionnent pas.
Positionnement
Pour qui le quartier est-il un bon choix ?
Vue et calme
Les hauteurs du Mont-Boron et de Bischoffsheim offrent les plus larges vues et des secteurs calmes, au prix de la pente et d'une voiture souvent nécessaire.
Mer et vie à pied
Autour du boulevard Franck-Pilatte et du bas du boulevard Carnot, la mer, les plages et le port se rejoignent à pied ; les axes y sont plus circulés.
Plus d'espace pour son budget
Le Mont-Alban et une partie de Bischoffsheim restent plus accessibles, avec des résidences plus récentes et, souvent, du stationnement.
L'auteur · VDB Immobilier Nice
Marc Van den Broeck, une lecture du quartier
35 ans d'expérience dans l'immobilier à Nice. Marc Van den Broeck est spécialisé dans l'analyse des marchés immobiliers locaux. Il confronte les transactions DVF à ce qu'il observe sur le terrain : l'adresse, la résidence, l'étage, la vue et l'environnement de chaque bien.
Sur cette page, il compare les quatre secteurs du quartier : niveaux de prix, types d'immeubles, vues, pente et circulation, pour expliquer ce qui sépare un appartement du Mont-Boron d'un appartement du Mont-Alban.
Vous vendez un appartement dans le quartier ?
Une estimation fondée sur les ventes réelles du secteur, puis sur la visite : vue, étage, terrasse, bruit, pente, stationnement, copropriété.
Vous cherchez dans le quartier ?
Recherche, sélection et analyse de chaque bien : emplacement, résidence, vue, nuisances, prix. Un accompagnement jusqu'à l'acte.
Questions fréquentes
Prix immobilier au Mont-Boron – Mont-Alban : vos questions
Quel est le prix au m² d'un appartement au Mont-Boron – Mont-Alban ?
Sur les ventes d'appartements anciens du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026, le prix médian du quartier est de 7 260 €/m² (1 065 ventes). La médiane des ventes de juillet 2024 – juin 2026 est de 7 650 €/m².
Quel est le secteur le plus cher du quartier ?
L'IRIS Mont Boron, avec une médiane de 9 390 €/m², devant Carnot (7 290 €/m²), Bischoffsheim (6 340 €/m²) et le Mont Alban (5 540 €/m²).
Le Mont-Alban est-il moins cher que le Mont-Boron ?
Oui, nettement : 5 540 €/m² en médiane au Mont Alban, contre 9 390 €/m² au Mont Boron. Le Mont-Alban offre souvent plus de surface et de stationnement pour un même budget.
Le boulevard Franck-Pilatte fait-il partie du quartier ?
Oui : il appartient à ce quartier, réparti entre les IRIS Carnot et Mont Boron. Il fait l'objet d'une étude de rue détaillée.
Les prix ont-ils augmenté ?
La médiane récente (7 650 €/m², juillet 2024 – juin 2026) est supérieure à celle de l'ensemble de la période (7 260 €/m²). Cet écart compare des ventes différentes : ce n'est pas une hausse mesurée à qualité constante.
Peut-on vendre au-delà de 10 000 €/m² dans le quartier ?
Cela arrive souvent : 215 ventes sur 1 065, surtout dans l'IRIS Mont Boron. Ce sont des appartements particuliers, dont la valeur ne s'apprécie qu'après une visite.
Sources et méthode
D'où viennent ces chiffres ?
- Source
- Demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, données géolocalisées d'Etalab, millésime octobre 2026 (série DVF-E2610_P5-2107-2606), retenu le 7 novembre 2026.
- Période
- Ventes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026 (cinq ans glissants).
- Périmètre
- Quartier Mont-Boron – Mont-Alban de notre carte des 34 quartiers : les quatre IRIS Mont Boron, Carnot, Mont Alban et Bischoffsheim (grand quartier INSEE « Mont Boron »).
- Ventes retenues
- Ventes d'un seul appartement ancien (hors ventes en l'état futur d'achèvement, adjudications, échanges, ventes en bloc), situées par leur point géographique. Les ventes de maisons et de villas ne sont pas comptées.
- Prix au m²
- Valeur foncière déclarée divisée par la surface bâtie (et non la surface Carrez), dépendances comprises. Une médiane de ventes observées n'est pas l'estimation d'un bien particulier.
- Publication
- Chaque statistique est examinée avant publication : nombre de ventes, homogénéité des biens vendus, sensibilité aux valeurs extrêmes, poids éventuel d'un même immeuble, confidentialité et utilité pour le lecteur. Il n'existe pas de seuil automatique : une médiane calculée sur peu de ventes peut être publiée si elle est vérifiée et informative. Une vente authentique n'est jamais écartée pour son seul prix. Les limites importantes sont expliquées ci-dessous. Valeurs arrondies à 10 €.
- Composition du marché
- Dans l'IRIS Mont Boron, une part importante des ventes se situe très au-dessus de la médiane (158 ventes à 10 000 €/m² ou plus) ; vérifiées une à une, ces ventes authentiques sont conservées, ce qui rend la médiane de ce secteur sensible au poids du haut de marché. Au Mont Alban, une grande résidence de la corniche André-de-Joly représente environ une vente sur sept et se vend, à surface égale, moins cher que le reste du secteur. Les quartiles et le P90 du quartier ne sont pas publiés : la dispersion des prix varie trop d'un secteur à l'autre pour qu'ils soient représentatifs.
- Habitants et logements
- INSEE, recensement de la population 2022 (IRIS) ; revenus : INSEE Filosofi 2021, publiés par IRIS seulement.
Notre méthode détaillée : médiane, quartiles, P10 et P90
Pour aller plus loin
Un projet immobilier au Mont-Boron ou au Mont-Alban ?
Vendre au bon prix ou trouver le bon appartement, avec une lecture de terrain secteur par secteur.
Faire estimer mon appartementConfier ma recherche immobilière
ou appeler le 06 69 07 20 11 · appeler